Aufteilung des Wertzuwachses beim Eigenheim

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    Liebe Frau Simon,


    mein Mann und ich besitzen seit 2010 gemeinsam eine Eigentumswohnung. Wir stehen beide jeweils zur Hälfte im Grundbuch, allerdings haben den Kaufpreis zur Hälfte meine Eltern aufgebracht, zur Hälfte mein Mann und ich gemeinsam. Die Wohnung ist bereits abbezahlt. Nun steht eine Trennung an, und ich frage mich, wie der nicht unerhebliche Wertzuwachs aufgeteilt würde. Wird er anhand der Besitzverhältnisse an der Wohnung aufgeteilt, müsste ich also meinem Mann ein Viertel des aktuellen Wertes der Wohnung zahlen, um seinen Anteil zu erwerben, oder ergibt sich sein Anteil als Summe eines Viertels des ursprünglichen Kaufpreises und der Hälfte des Wertzuwachses?


    Ich hoffe, ich habe mich halbwegs verständlich ausgedrückt. Danke für Ihr Engagement hier!

    Liebe Fragestellerin,


    zunächst ist wichtig zu wissen, dass sie auch nach einer Scheidung gemeinsam Eigentümer der Wohnung bleiben. Jeder von Ihnen hätte aber das Recht eine Auseinandersetzung dieser Eigentümergemeinschaft zu verlangen; wenn darüber keine Einigung erzielt wird, geschieht dies im Weg der Teilungsversteigerung.


    Da dies im Ergebnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile bringt, versucht man meist sich zu einigen. Sie sprechen hier an, dass Sie Ihrem Mann seinen Anteil abkaufen wollen und fragen sich, zu welchem Preis.


    Im Kontext einer Scheidung muss man dazu beachten, dass ein unterschiedlich hoher Vermögenszuwachs, soweit keine andere Regelung getroffen ist, im Wege des Zugewinnausgleichs ausgeglichen wird. Es ist anzuraten eine Verfügung über die Immobilie in diesem Kontext zu betrachten und quasi den Zugewinnausgleich mitzuregeln.


    (*) Wenn sie keinerlei anderes Vermögen haben und auch nicht bei Eheschließung hatten, der Kauf der Wohnung nach der Eheschließung erfolgte UND die hälftige Kaufpreiszahlung durch Ihre Eltern als Schenkung nur an Sie allein und nicht an Sie und Ihren Mann gemeinsam bestimmt war, gilt Folgendes:


    Ihr Zugewinn = 1/2 heutiger Wert der Wohnung abzgl. 1/2 Anschaffungswert (Schenkung der Eltern wird Ihnen als Anfangsvermögen zugerechnet)

    Zugewinn Ihres Mannes = 1/2 heutiger Wert der Wohnung


    Ihr Mann hätte dann also einen höheren Zugewinn und müsste Ihnen diesen per Zahlung ausgleichen, so dass sie rechnerisch den gleichen Zugewinn haben.


    Ich würde also in der Notarurkunde zum Kauf des Hausanteils erklären, dass der Zugewinnausgleich mit Erwerb bereits durchgerführt ist und dadurch die Höhe der Zahlung wie folgt festlegen:


    1/2 heutiger Wert der Wohnung abzgl. Zugewinnausgleich, den Ihr Mann an Sie zu zahlen hätte.


    Da die Umstände zum Anfangsvermögen etc. aber selten so klar sind, wie ich als Annahme oben (s.o.*) geschrieben habe zitiere ich mich im Folgenden aus einer anderen Antwort, um klarer zu machen, worum es hier geht:


    "Ich skizziere Ihnen kurz die Grundsätze des Zugewinnausgleichs, damit Sie wissen, wovon ich spreche:


    Wenn Sie keinen Ehevertrag geschlossen haben , der etwas anderes regelt, dann leben Sie in ZUGEWINNGEMEINSCHAFT.


    Das bedeutet, dass Sie auch während der Ehe alleiniger Eigentümer Ihres persönlichen Eigentums bleiben; wenn Ihnen etwas gemeinsam gehört, dann hat jeder einen 50% Anteil am Eigentum (außer es ist zum Eigentumsanteil ausdrücklich etwas anderes geregelt).


    Beim Zugewinnausgleich, der in der Regel mit der Scheidung durchgeführt wird, wird eine Bilanz aufgestellt.


    1. Man stellt zuerst für jeden getrennt auf, was er/sie an Eigentum hatte AM TAG DER EHESCHLIEßUNG, ordnet jeder Vermögensposition einen €-Wert zu, bildet eine Summe und rechnet dann noch die Inflation dazu.


    (Die gemeinsam genutzte Einrichtung der Ehewohnung bleibt außen vor, die wird gesondert 50/50 geteilt, egal, wer was mitgebracht oder bezahlt hat)


    2. Wenn während der Ehe Schenkungen oder Erbschaften an einen der Ehepartner gingen, dann werden diese Werte, ebenfalls inflationsbereinigt, zum Anfangsvermögen dazu gerechnet.


    3. Dann stellt man wieder für jeden getrennt auf, was am Ende der Ehe sein Eigentum ist,. z.B. 50% Anteil am Haus, abzüglich 50% Darlehensverbindlichkeiten, Kfz, Schmuck, Kunst, Sportgeräte, Elektronik..., €-Wert zuordnen; Stichtag für das Vermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags also erst am Ende der Trennungszeit. Um einen Überblick zu haben, stellt die Anwältin bei Beratungsbeginn (meist kurz nach der Trennung) eine vorläufige Bilanz auf.


    4. Jetzt zieht man für jeden getrennt den Wert des Anfangsvermögens vom Wert des Endvermögens ab. Das ist dann der ZUGEWINN jedes der Ehepartner. Ein negatives Ergebnis wird auf Null gesetzt.


    5. Zum Schluss kommt der AUSGLEICH dieses Zugewinns, d.h. falls einer der Ehepartner mehr Zugewinn hat als der andere, muss er diesem soviel bezahlen, dass im Ergebnis beide gleich viel Zugewinn haben.


    Es gibt noch einige Feinheiten, die man beachten muss aber im Wesentlich ist das der Vermögensausgleich.


    Beste Grüße

    Bettina Simon